Собственно, в чем состоит главная роль риэлтера? В том, чтобы продать объект недвижимости или право аренды на объект недвижимости (квартиры на сутки в том числе). Недвижимость – это товар, по сути такой же, как многие другие товары. С той лишь разницей, что недвижимость человек (организация) покупает гораздо реже, чем другие товары (например, продукты питания, одежду, обувь, бытовую технику и т.д.).

И почему-то, ни у кого не возникает сомнения в нужности продавцов, магазинов, с помощью которых привычные для нас товары находят своих покупателей. Но ведь и здесь, и в случае с недвижимостью, продавец – это посредник между производителем  товара и его потребителем. Опять же с той лишь разницей, что недвижимость – это товар дорогой, это товар, который нельзя перевезти, перенести, то есть доставить на дом конечному потребителю.

Иными словами, недвижимость – это тоже товар, но громоздкий, неподвижный и дорогостоящий. В остальном это такой же товар, как все остальные товары, к которым мы привыкли.

Следовательно, риэлтер, как продавец недвижимости, в глобальном смысле безусловно нужен. И здесь не может быть никаких споров на этот счет.

Но уровень важности риэлтера как продавца недвижимости определяется владельцем этой недвижимости. Собственник объекта, как впрочем, и производитель товара, сам решает, кто будет продавать этот товар – он сам или продавец.  

Например, ремесленник, который делает корзинки, может сам стоять на рынке и продавать их, а может передать эти корзинки на реализацию в специализированный магазин. В последнем случае он экономит время, которое он может использовать для того, чтобы делать корзинки.

То же и в случае с продажей недвижимости. Застройщик создает объект недвижимости и отдает его на реализацию агентству недвижимости. При этом он экономит ресурсы (трудовые, временные, финансовые), которые использует для создания недвижимости. Но он может и сам заниматься реализацией своей недвижимости. Он создает внутри себя отдел: выделяет помещение, набирает специалистов, платит им заработную плату, оплачивает рекламу и таким образом самостоятельно продает свою же недвижимость.

В мировой практике сами застройщики (девелоперы) редко занимаются продажей новостроек (то же -- сдачей в аренду). Поскольку за рубежом предпочтение отдается специализации, причем во всем. То есть там -- у капиталистов – принято считать, что каждый должен заниматься своим делом. Только в этом случае можно получить максимальный эффект.  У нас в жесткой специализации пока нет острой необходимости. Во всяком случае, в сфере недвижимости. В первую очередь из-за отсутствия острой конкуренции как между девелоперами, так и между риэлтерскими фирмами, из-за чего хромает качество риэлтерских услуг.  

Так или иначе, но многие застройщики предпочитают не пользоваться услугами агентств недвижимости, а довольствуются собственной службой реализации. Часть застройщиков, имея собственную службу реализации, прибегают к услугам агентств недвижимости. И лишь небольшое количество девелоперов свои объекты полностью отдают на откуп риэлтерским компаниям.  

Нельзя говорить обо всех случаях, но общая картина этой практики такова. Какой раньше, какой позже, но все объекты продаются, независимо от того, каким способом – собственными силами застройщика или агентством недвижимости.  Но даже если объекты продаются не очень хорошо, массового банкротства застройщиков в Минске не наблюдается. Опять же почему? Потому что рынок недвижимости пока не насытился нужным количеством объектов. И еще потому, что разница между себестоимостью и ценами реализации по-прежнему позволяет застройщику чувствовать себя уверенно даже при не очень быстрой продаже созданного объекта недвижимости. Опять спасают существование серых схем и серого рынка как такового, размеры которого по-прежнему велики.  

Теперь попытаемся ответить на вопрос – кто лучше продает: собственная служба реализации или агентство недвижимости? Все зависит от мотивации труда и в первом и во втором случае.  Есть материальная заинтересованность работников, значит, продажи  будут идти хорошо. Нет заинтересованности, и результат будет соответствующий.

Не желая никого обидеть, хотелось бы отметить, что в торговле недвижимостью у нас те же проблемы, что в торговле вообще. Хотя есть и приятные исключения, когда вы заходите или звоните и уже «с порога» понимаете, что здесь заинтересованы в вас, как в покупателе или в продавце, потому что у работников есть мотивация. Работник заинтересован в результатах своего труда.

Но в большинстве случаев работа с клиентами ведется в режиме – пришел, ну и ладно, ушел -- ничего страшного, другой придет.    

Итак, чтобы застройщики испытывали потребность в риэлтерских услугах, нужна конкуренция. Конкуренция среди застройщиков и объектов недвижимости, которые ими создаются, и конкуренция среди риэлтерских фирм.   

Конкуренция также нужно не только тогда, когда речь идет об оптовой торговле объектами недвижимости: реализация квартир в построенном или строящемся доме, сдача или продажа офисов, магазинов и других помещений в новом деловом, торговом или логистическом центре. Конкуренция нужна и в розничной торговле объектами недвижимости.

Во-первых, как было уже сказано, нужна конкуренция на рынке риэлтерских услуг. Сегодня этой конкуренции почти нет. А есть монополия агентств недвижимости, выражающаяся в том, что оказывать риэлтерские услуги могут только агентства недвижимости, имеющие в своем составе определенное количество аттестованных специалистов, и отвечающие другим требованиям.  Между тем процедура поиска покупателя для конкретного объекта или объекта для конкретного покупателя и оформление самой сделки позволяет говорить о том, что оказанием риэлтерских услуг могли бы заниматься индивидуальные предприниматели, прошедшие соответствующую аттестацию в Минюсте.      

Но и между собой агентства недвижимости конкурируют слабенько. Им никто не дышит в спину.  Поэтому большинство агентств, не в обиду будет сказано, работают почти как 20 лет назад.   

Конкуренции на рынке розничных объектов недвижимости, будь-то жилье или коммерческие объекты, тоже нет.  Поэтому многие продавцы розничных объектов, если говорить в целом,  тоже не испытывают большой заинтересованности в риэлтерских услугах.