- Долевое строительство на сегодняшний день - один сплошной риск! - поделились с hata.by в одном из агентств недвижимости. – И вы должны четко понимать: как минимум первые два года вам придется изрядно понервничать, потому что никто не возьмется гарантировать своевременную сдачу дома. А что можно сказать про сроки строительства среднестатистического жилья, когда элитное с квадратным метром в 2,5 тысячи долларов строится десятилетиями! Поэтому единственный совет для начинающих дольщиков – уже с сегодняшнего дня начните откладывать деньги на успокоительные и походы к психиатрам.
Взимаем пеню за задержку дома
Реальность такова: большинство людей, которые строят годами квартиры, не получают от застройщиков никакого извинения. Многие дольщики то ли из-за своей юридической безграмотности, то ли из-за страха «просадить» большие деньги на адвоката даже не пытаются что-либо получить от застройщика. Объясняется это тем, что он «скорее мертв, чем жив» и вряд ли удастся получить взамен что-нибудь кроме нервотрепки.
С другой стороны, как уверен Сергей Калиновский, директор ООО «Компания «Юридические технологии» каждую ситуацию необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. Это даст возможность проанализировать все возможные варианты изъятия денег даже у «полумертвых» застройщиков за просрочку сдачи дома в эксплуатацию.
Зри в договор.
Если ваш застройщик нарушил сроки сдачи дома, у вас есть два варианта действий:
1. В соответствии с п. 2.4. Указа № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», требовать от застройщика пеню в размере 0,001 процента от суммывнесенных вами платежей за каждый день просрочки. Если больший размер санкций не определен президентом Республики Беларусь или договором.
2. Согласно п. 17 Правил заключения, исполнения и расторжения договоров создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396, вы вправе потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.
Таким образом, если застройщик ненадлежаще выполнил свои обязательства, в частности, по сдаче дома в эксплуатацию, вы вправе в судебном порядке взыскать с него неустойку и понесенные вами убытки. А в случае просрочки возврата денежных средств, вы вправе также обратиться в суд о взыскании с застройщика денежных средств по ст. 971 Гражданского кодекса РБ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения».
Будь в курсе!
Если застройщик пытается всю вину несвоевременной сдачи дома переложить на погодные условия, некачественную работу подряда других организаций, просрочкой доставки строительных материалов или пытается придумать какие-либо другие причины, не указанные в п.10 «Правила заключения, исполнения, расторжения договора создания объекта долевого строительства», утвержденного Указом президента РБ № 396 от 15 июня 2006 года, вы вправе в судебном порядке признать их незаконными и необоснованными. А если данный пункт присутствует в договоре – заявить требование о признании данного пункта договора ничтожным, как несоответствующего законодательству.
Однако если суд сочтет причины, по которым застройщик продлевает срок сдачи дома уважительными, тогда единственное верное решение – подписать дополнительное соглашение и соглашаться на увеличение срока сдачи дома. В любом случае следует пробовать отстаивать свои интересы через суд.
Почему не следует подписывать дополнительное соглашение?
Подписав договор о долевом строительстве, а затем дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи дома с застройщиком, вы соглашаетесь с этим продлением. И взыскать санкции за просрочку на этот период вы уже не сможете.
Допустим, если дом должны были сдать в 3-ем квартале 2011 года, а он сдается в 3-ем квартале 2012 года, и вы подписали дополнительное соглашение на это время, то уже с 3-го квартала 2011 года по 3-тий квартал 2012 года за просрочку исполнения обязательств пеню с застройщика вы уже не взыщите.
Если часть дольщиков подписывают дополнительные соглашения, а часть – нет. Что делать?
Каждый дольщик индивидуально отвечает за свой договор. Вы по условиям договора либо подписываете дополнительное соглашение и тем самым соглашаетесь на новые условия игры, либо не подписываетесь и обращаетесь в суд за признанием причин пропуска сроков сдачи дома неуважительными с выплатой в вашу пользу денежной компенсации.
Возмещаем убытки по вынужденной аренде жилья
- Женщина в 2007 году продала свою трехкомнатную квартиру, а все вырученные деньги внесла в строительство новой квартиры, - рассказал hata.by адвокат Минской коллегии адвокатов Валерий Славашевич. – И по сей день вынуждена с детьми снимать квартиру, потому что дом, который строится вот уже 4-ый год, как оказалось, фигурирует в уголовном деле.
Поэтому всем, кто ожидает «просроченное» жилье в арендуемых квартирах, вернуть деньги, потраченные не по своей воле, как говорится, сам Бог велел.
Согласно ст. 14 Гражданского кодекса, для этого вам понадобится представить в суде договор найма, зарегистрированный в ЖЭСе, в налоговой инспекции и документально подтвердить расходы, связанные с оплатой аренды квартиры и коммунальные платежи.
Суммируете все затраты и просите суд взыскать с застройщика эти деньги (помимо штрафных санкций за просрочку сдачи дома), при условии если суд не признает уважительными причины переноса сроков сдачи дома.
Можно ли получить от застройщика компенсацию упущенной выгоды?
Незаконченное строительство квартиры только предполагает использование ее вами в качестве источника дохода в будущем. Поэтому ваши доводы о взыскании с застройщика упущенной выгоды в связи с просрочкой выполнения обязательств по сдачи дома в эксплуатацию, вероятнее всего, не будут учтены судом. И, следовательно, упущенная выгода с застройщика взыскана не будет.
Если дом уже построен и вы заключили договор аренды с квартирантами, а тут откуда ни возьмись выявилась трещина по всей стене или дому стал угрожать обвал, тогда вы с полной уверенностью можете взыскать с застройщиков упущенную выгоду.
Компенсируем моральный ущерб
Взыскание с застройщика компенсации морального ущерба дает широкий простор для творчества. Для примера, смерть у нас оценивается в 15 млн белорусских рублей. Поэтому все остальные моральные издержки вы можете самостоятельно оценить согласно «потолку» в 15 млн рублей.
И если вы, вдобавок к вынужденной аренде, потратили кругленькую сумму на лекарства, то при наличии рецепта за подписью лечащего врача и чеков, застройщик будет вынужден покрыть сверх обозначенной вами суммы вреда, также и все ваши непредвиденные расходы на лечение.
Что делать, когда метраж квартиры не совпадает с указанным в договоре?
Если вы заключили договор с застройщиком на 50 кв. метров, а в действительности получили только 47, полюбовно вы, конечно, этот конфликт можете решить, если застройщик вернет деньги за 3 кв. метра. В противном случае, следует взыскивать с него по Ст. 971 – 977 Гражданского кодекса РБ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения».
Однако стоит учитывать, что с площадью квартиры застройщик очень любит приплюсовывать и площадь лоджии.
Поэтому в договоре еще на начальном этапе строительства квартиры в новостройке следует определить, что есть жилое помещение. А также выяснить у застройщика, по какой цене вам предстоит оплачивать 3-4 кв. метра лоджии.
Будь в курсе!
В договоре ни в коем случае не должно быть указано две площади.
Если застройщик сказал, что лоджия в площадь жилых помещений не включается, и в первоначальной версии договора этот пункт отсутствовал, его нужно обязательно «забить». Или этот пункт договора можно внести дополнительным соглашением. Это, в свою очередь, поможет сэкономить и не оплачивать стоимость лоджии по тем же расценкам, как и жилое помещение. Даже если она застеклена.
Получить юридическую консультацию по правовому обеспечению сделок с недвижимостью вы можете у адвокатов Специализированной юридической консультации №3, обратившись по телефонам т. 294 66 85; т. 294 75 59
