Долевое строительство

Собственная квартира – мечта каждого. Но все усилия сводятся лишь к ежедневному просмотру объявлений о продаже и поискам выгодного кредита. Ведь купить однокомнатную квартиру в Минске – уже удар по карману. Что уж говорить о комфортной трёшке для большой семьи!

Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться во что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?

Что такое долевое строительство?

В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.

Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.

Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).

Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.

Какие плюсы и минусы долевого строительства?

Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.

С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:

• Экономия. Долевая недвижимость реализуются по более низким ценам, чем уже готовые квартиры в новостройках. На начальных этапах застройки некоторые строительные компании предлагают цену даже ниже, чем на вторичном рынке.
• Надёжность. Государство ужесточило контроль за застройщиками*. Так как расходы на застройку контролируют банковские учреждения, снижаются риски мошенничества и недостроя.
• Рассрочка. Внести всю сумму сразу – задача не из лёгких. При покупке доли в строительстве выплаты можно растянуть. За это время можно подкопить необходимую сумму.
• Соседи. В процессе участвуют только заинтересованные дольщики. Так как дом построен буквально на деньги жильцов, риск обзавестись неблагоприятным соседом минимален. Все жильцы будут заинтересованы в том, чтобы дом был ухоженным и опрятным.

Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:

• Риск. Каждый может столкнуться с недобросовестным застройщиком, который не сдаст жильё в срок или окажется мошенником.
• Период ожидания. Чтобы переехать в новую квартиру, придётся подождать. Несмотря на то, что современные новостройки вырастают как грибы, стройка может затянуться на неопределённый срок.
• Увеличение цены. Если индексы цен в строительстве возрастут или в законодательстве появятся новые положения об уплате косвенных налогов, цена за квадратный метр может вырасти.

*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:

• Открытие специальных счетов. Для каждого объекта застройки теперь открывается специальный счёт. Все деньги дольщиков переводятся туда, а не на расчётный счёт застройщика. Ему же банк переводит только прибыль. Таким образом, банк следит за тем, чтобы деньги шли именно на строительство дома. Такая мера защиты была предусмотрена в связи с недобросовестностью некоторых строительных организаций. Зафиксировано много случаев, когда застройщики использовали деньги покупателей не по назначению: пускали на погашение долгов, вкладывали в незавершённые проекты или просто присваивали себе.
• Дополнительные условия в договоре. В каждом договоре долевого строительства необходимо указывать реквизиты банка и номер специального счёта для зачисления средств. Также все договоры должны проходить государственную регистрацию в исполкомах.
• Составление списка дольщиков. Застройщик должен опубликовать проектную декларацию как минимум в одном печатном издании за 7 дней до заключения договора с покупателями. В декларации должны быть указаны: информация о застройщике и объекте строительства, порядок приёма и регистрации заявлений на заключение договоров. Все дольщики включаются в список.
• Цена в рублях. Цена за объект устанавливается только в белорусских рублях и не привязана к доллару. Дольщики вносят платежи в национальной валюте.
• Возврат средств. Если затраты на стройку оказались ниже суммы, прописанной в договоре, дольщикам возвращаются лишние средства. Правило действует только для тех, кто участвует в строительстве при поддержке государства. В течение 2 месяцев застройщик обязан вернуть деньги дольщикам. Сумма возврата рассчитывается пропорционально средствам, внесённым за объект строительства.
• Перенос сроков. Если строительство не может быть завершено в заявленный срок, застройщик обязан уведомить покупателей и предоставить веское обоснование. Уведомление высылается за месяц до завершения застройки. В договор также вносятся изменения путём заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.

Как стать участником долевого строительства?

Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.

1. Поиск застройщика, дома и квартиры. На порталах недвижимости размещается множество застройщиков, которые предлагают долевое строительство в Минске и других городах. Изучите все варианты и выберите оптимальный для вас.
2. Проверка застройщика. Прежде чем заключать договор со строительной организацией, проверьте данные о застройщике. Опирайтесь на такие показатели, как: опыт компании; объекты, которые она возводила; отзывы инвесторов и покупателей. Зная полное наименование строительной организации, вы можете проверить также и юридическую информацию о ней. Сделать это можно на портале Единого государственного реестра Беларуси. В базе данных ЕГР хранится полная информация о каждой организации: наличие долгов по налогам; право собственности на землю; соответствие проектной декларации и документации нормам государства.
3. Заключение договора. Если вас устраивает застройщик и его условия, смело заключайте договор долевого строительства.
4. Внесение оплаты. После заключения договора, застройщик передаёт вам номер специального счёта в одном из банков. Каждый раз, когда вы перечисляется туда средства, банк следит за тем, чтобы деньги уходили в правильном направлении. Контроль ведётся на всех этапах строительства.
5. Передача квартиры. Когда строительство дома завершено, застройщик обязан измерить метраж каждой квартиры и пересчитать стоимость. В процессе строительства некоторые параметры могли измениться, а, соответственно, и цена. Если в вашей жилплощади насчитается больше «квадратов», то необходимо произвести доплату. В случае нарушений, застройщик устраняет их в течение 3 месяцев за свой счёт. При передаче заключается акт приемки-передачи жилплощади, который подписывается обеими сторонами. Покупателю выдаются ключи, и он получает законное право на владение жильём.

Как заключить договор о долевом строительстве?

При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.

Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:

• Указание определённых дома и квартиры, которые будут построены и переданы вам, а также их характеристики*
• Реквизиты банков и номера специальных счетов, куда будут переводиться денежные средства
• Сроки строительства и ввода жилья в эксплуатацию
• Общая стоимость квартиры и цена за 1 кв м
• Размер и порядок внесения денежных средств
• Гарантийный срок на квартиру
• Права и обязанности сторон
• Порядок изменений и дополнений соглашения
• Обязательство застройщика передать вам объект после завершения строительства (он должен соответствовать всем техническим и санитарным требованиям, а также нормам договора)
• Порядок приемки-сдачи квартиры
• Порядок досрочного расторжения соглашения
• Порядок возврата денег в случае досрочного расторжения или неисполнения обязательств
• Ответственность сторон за неисполнение обязательств

*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:

• Назначение
• Адрес
• Общая и жилая площадь
• Количество комнат и их метраж
• Общая площадь подсобных помещений
• Материал пола, стен
• Наличие дверей, окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования
• Наличие и состояние внутренней отделки
• Вид жилого дома
• Материал дома (блочный, кирпичный и т.п.)
• Серия стройки
• Наличие технического этажа, подвалов, чердаков, лифтов, стоянки, магазинов и т.п.
• Наличие инженерных сетей электро-, газо-, водоснабжения, канализации, связи и т.п.
• Объекты благоустройства и озеленения квартиры

Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:

1. Покупатель несвоевременно или не в полном объёме вносил денежные средства в течение 2 месяцев подряд.
2. Покупатель не согласен с обоснованным изменением цены (если стоимость индексировалась).

Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:

• Копии квитанций об оплате
• Копии предоставленных кредитов
• Справка банка о задолженности по кредиту
• Справка исполкома о субсидии на погашение кредита

Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.

Другие особенности участия в долевом строительстве:

1. Платежи осуществляются в безналичном порядке.
2. При несвоевременном внесении платежа, дольщик обязан выплатить неустойку: 0,02 % или 0,002% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
3. Квартира передаётся дольщику только после полной уплаты квартиры (даже если другие дольщики имеют задолженности).
4. В течение 3 месяцев полученную квартиру необходимо зарегистрировать в БТИ, получить паспорт и свидетельство о регистрации квартиры.

Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы обезопасите себя и своё имущество.