Для начала рассмотрим основные критерии элитной недвижимости. Это своего рода точки пересечения, в которых сходятся мнения различных экспертов и агентств недвижимости.
Начнем, пожалуй, со строительных и инфраструктурных характеристик здания. Элитные дома высшей ценовой категории обладают уникальным архитектурным обликом. Основной технологией строительства элитного жилья является монолитный каркас с наружными стенами из красного кирпича, или силикатных блоков. Большую роль играет качественная внутренняя отделка помещений общего пользования. В строительстве элитного жилья применяются нестандартные технические и проектные решения, приглашаются известные архитектурные мастерские. Часто элитные комплексы имеют свои имена.
Кстати, в последнее время специалисты отмечают увеличение числа покупателей, которые заинтересованы в приобретении уже отделанных квартир, в которых еще никто не жил, чтобы не сталкиваться с необходимостью самостоятельной отделки и возможными неудобствами, связанными с разными сроками заселения хозяев квартир комплекса. Кроме того, самостоятельная отделка может значительно увеличить стоимость и без того дорогого жилья.
Также должно соответствовать уровню современное техническое оснащение дома. Элитное жилье оборудовано собственной котельной и системой очистки воды, имеет центральную систему поддержания микроклимата, двойной ввод электрики, оптико-волоконные каналы связи и Wi-Fi. Часто применяется раздельное водоснабжение: отдельно техническая и отдельно питьевая вода.
Важно также высокое качество инфраструктуры и сервиса. «Данный признак подразумевает наличие в элитном доме инфраструктуры и услуг, предназначенных исключительно для жильцов дома, - рассказывает директор агентства недвижимости «Восклицательный знак» Сергей Ковальчук. – Обязательно подземная парковка с количеством не менее двух машиномест на квартиру и наличие огороженной охраняемой прилегающей территории». Вообще, благоустройство территории может иметь широкий диапазон вариантов – от освещения до оборудования набережной.
Одним из самых сложных требований, предъявляемых к элитной недвижимости, является формирование однородной социальной среды. «Сталинки в историческом центре города всегда дотягивают до определенного класса элитности, но в них имеется контингент, который проживал там изначально, т.е. социальное окружение не всегда соответствует требованиям элитного жилья. Нельзя из дома по ул. К. Маркса взять и выселить коренных жителей и заселить туда элитную публику», - поясняет заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья Светлана Куделко.
По ее словам, часто социальное окружение сталинок формируется стихийно: люди сначала покупают одну квартиру, потом соседнюю, т.е. расширяются, делают хороший ремонт, и жилье постепенно приобретает статус элитного.
Есть и другой вариант, когда однородность социального окружения формируется сама собою. Например: «Два дома одинаковых потребительских качеств ( современные планировки квартир, кирпичные стены, огороженная территория и оборудованная парковка) – один по ул. Грибоедова, 2 Центральный район, другой по ул. Васнецова, Заводской район, цена квадратного метра этих квартир изначально очень разная и зависит от месторасположения, соответственно уровень социальной среды на Васнецова и Грибоедова тоже имеет определенные различия, хотя потребительские качества домов практически совпадают», - рассказывает Светлана Куделко.
Директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова считает, что достичь наилучших результатов по формированию однородного социального окружения можно только в случае, когда происходят первичные продажи от застройщика. «Однако даже при таком раскладе проследить за однородностью до конца сложно, - оговаривается она, - поскольку на начальных этапах строительства, когда застройщик предлагает инвестиционные цены, чтобы привлечь первых покупателей, появляются инвесторы, которые перепродают квартиры на поздних сроках и не смотрят на покупателей с точки зрения однородности».
Не заботит она продавца и при вторичных продажах, он, прежде всего, обращает внимание на платежеспособность клиента. И только в некоторых проектах, со стабильным финансированием, застройщик в состоянии на начальных этапах назначить такую же цену, как на готовый объект, чтобы «отсечь» спекулянтов и ориентироваться именно на конечных пользователей и их однородность.
Рассмотрим еще один пример. Самым престижным жильем на Манхеттене считаются квартиры, окна которых выходят на Центральный парк, таких домов мало, всего около двух десятков. В них созданы кондоминиумы, другими словами товарищества собственников жилья, которые обладают правом первоочередной покупки. Это значит, что абы кому квартира в этом доме не достанется по определению. Как правило, кондоминиумы выкупают жилье, и если находится покупатель, они внимательно смотрят, кто это такой, откуда взялся, чем зарабатывает на жизнь и т.д. Аналогичные подходы в отношении элитной недвижимости работают по всем Соединенным Штатам. Можно сказать, что вопрос по формированию единой социальной среды было бы несколько проще решать, если бы изначально со строительством дома формировалось товарищество собственников, которые бы занимались поиском информации о потенциальных покупателях.
И, наконец, мы добрались до главного критерия элитной недвижимости - местоположение. Элитная недвижимость должна находиться в престижных районах с хорошими экологическими условиями, развитой транспортной сетью и инфраструктурой. В этих районах должно быть все необходимое для безопасного и комфортного проживания. Это может быть дом в историческом центре, или в новом элитном районе Минска.
Местоположение – это своего рода точка отсчета в критериях оценки элитной недвижимости. Образно говоря, его можно представить как центр цветка, от которого расходятся лепестки – второстепенные признаки элитности. Вот только на такой «ромашке» не погадаешь. Ведь недвижимость такого класса предполагает целостность признаков. Как выразилась Светлана Куделко, элитное жилье – это совпадение целого букета показателей. Здесь будет уместно задать вопрос: качество букета определяет цену, или же наоборот, цена определяет качество букета? Ольга Тараканова считает, что в первую очередь показателем элитности является не стоимость, а все тоже местоположение объекта, а затем уже все остальные качественные характеристики. «Более или менее ориентиром можно считать цены застройщика на новый проект, а вторичное жилье очень часто оценивается самими собственниками в зависимости от их личных представлений о рынке и ресурсах, вложенных в объект», - добавила она.
Специалист «Твоей столицы» считает, что цена, естественно, является определенным критерием, однако рассматривать ее необходимо в контексте всех качественных показателей элитной недвижимости. Сегодня средняя цена продажи квартир стандартных потребительских качеств в Минске составляет $1250-1280 за кв. м., а средняя цена на недвижимость улучшенных потребительских качеств от $1800-1900 кв. м. Цена же столичной элитной недвижимости сегодня в диапазоне 2000-2500 дол. за квадрат. Как видим, ценовой разрыв небольшой. В Москве, к примеру, средняя стоимость квадрата в «элитке» на вторичном рынке по данным Knight Frank составляет примерно $22 600, в то время как средняя цена квадрата в жилье обычного типа будет составлять около $7000. Объяснить такую разбежку можно социальной и экономической однородностью белорусского общества. По данным Госкомстата России на конец 2010 года, 10% наиболее обеспеченных российских граждан были почти в семнадцать раз богаче 10% самых бедных. Иными словами, на долю 10% самых богатых россиян приходится 30,5% общего объема денежных доходов населения, а на долю 10% самых бедных - лишь 1,9%. В Беларуси этот разрыв будет значительно меньше, и по данным Минстата на 2009 он составил 5,6 раза.
Анализируя все вышеперечисленные данные и критерии, можно сказать, что в Беларуси об элитном жилье, как о сформированном полноценном сегменте рынка недвижимости, говорить еще рано. Рынок элитного жилья в Беларуси – это развивающаяся сфера, он еще достаточно молодой и незрелый. Сейчас даже в зонах с максимальным рейтингом элитный объект может находиться по соседству со старыми домами, населенными жильцами различных социальных групп. Однако Светлана Куделко отмечает, что в последние годы «сегмент элитной недвижимости вырисовывается, он уже четко просматривается и, в принципе, готов к описанию и классификации».
Сергей Ковальчук также обратил внимание на тот факт, что у застройщиков сложились различия между элитной недвижимостью и недвижимостью бизнес-класса. Зачастую они пытались продавать объекты бизнес-класса как элитное жилье, что давало возможность получить большую прибыль.
«Кому и зачем вообще нужна классификация?» - спросите вы. Отвечаем. Во-первых, она выступает в качестве рабочего инструмента у специалистов рынка недвижимости. Во-вторых, единая классификация дает возможность изучать объекты, представлять их в профессиональной среде и оценивать по основным признакам. Хорошая ориентация в классификации помогает риэлтерам и девелоперам грамотно работать с покупателями жилья. Кроме того, у самого потребителя складывается четкое и ясное представление о том, за что он платит деньги. И все же есть одно «но». Светлана Куделко считает, что именно в данный момент, момент экономического кризиса, людей волнуют совершенно другие проблемы. «С другой стороны, нужно двигаться вперед. Элитная недвижимость имеет место быть, и она будет, нравится кому-то это или нет, поэтому кто-то должен заняться ее четкой классификацией», - заключил специалист. Вот только кто будет и будет ли вообще этим заниматься, пока сказать сложно.
В России за эти годы сложилась определенная система классификации. Ее необходимость в компании Knight Frank аргументируют тем, что рынку элитного московского жилья уже более 10 лет, на нем имеются объекты, которые были построены давно. За это время они морально и физически устарели, и есть дома, строящиеся с учетом новых архитектурных и инженерно-технических трендов.
Занимаются классификацией специалисты отдела продаж и стратегического консалтинга. Они совместно разработали и регулярно обновляют критерии для всех категорий недвижимости, которой занимается Knight Frank.
В I полугодии 2008 года специалисты компании уточнили критерии классификации элитной жилой недвижимости, разделив элитный рынок на три категории (A+, А, B+). Согласно новой классификации, на рынке элитного жилья преобладают объекты класса A и B+, дома класса А+ занимают примерно 20% рынка. Все они частично, либо существенно разделяются по ряду признаков.
Возможно, в ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появится подобная классификация, и элитное жилье приобретет более конкретные, видимые очертания. С каждым годом потребности населения растут. Вместе с тем улучшается потребительский вкус, что в свою очередь положительно влияет и на застройщиков.
Как автор статьи, позволю себе предположить, что данная тенденция может не только улучшить внутреннюю начинку жилья и поднимет условия проживания в домах такого класса на качественно новый уровень, но и наилучшим образом скажется на внешнем облике города. Ведь мы уже писали, что для строительства элитной недвижимости привлекаются известные архитектурные мастерские. Кто знает, возможно, в ближайшем будущем среди имен участников конкурса по строительству нового интересного столичного объекта, мы увидим в череде имен такие знаковые фигуры как Рем Колхас, или лорд Ричард Роджерс.
