Глава 1: Будь готов к чудесам!
А как еще назвать ситуацию, свидетелями которой стали участники долевого строительства по улице Солтыса? На конец февраля их дом был готов на 41%. А 1 марта процент готовности упал до 18%! Всё это, согласно справкам, которые высылал застройщик.
-Процент готовности дома – казалось бы, абсолютная величина…– ломает голову Юрий Алексеевич – мы обратились в РНТЦ (республиканский центр по ценообразованию в строительстве – примечание hata.by) с просьбой дать письменное подтверждение тому, что процент готовности дома может только расти, но никак не уменьшаться.
Ситуация, в которой дольщик берет подобные подтверждения у РНТЦ - не оголтелая фантазия Филипа Дика, не антиутопия Джорджа Оруэлла, а наша с вами реальность, такая абсурдная, такая диковинная… Чиновники, для которых не очевидно, что строительство дома не может идти в обратном направлении – это так типично для социально-ориентированного государства, каким позиционирует себя Беларусь.
Секреты этакого чародейства Управление капитального строительства (УКС) корреспондентам Хаты не раскрыл. Ни подтверждать, ни опровергать эту информацию чиновники не посчитали нужным. Как застройщикам удалось возводить дом в режиме обратного воспроизведения осталось тайной за семью печатями, и для нас, и для дольщиков.
Глава 2: Цена на квадрат подскакивает задним числом
За месяц до планируемой сдачи дома, не предоставив ни обоснования, ни расчета, УКС приносит на подпись дольщикам допсоглашение, в котором прописана новая цена квадратного метра -6 600 000 б.р., то есть больше договорной в 2,5 раза. УКС не волнует, какую сумму дольщики внесли к этому моменту. Согласно новым справкам от застройщика, дом готов на 18%. Эти 18% застройщик и считает оплаченными. Но как быть с остальными деньгами, которые лежали на счету УКС и обесценивались день ото дня? Кто мешал застройщику вкладывать эти деньги в строительство, пока они еще имели какую-то ценность?
-Застройщик пытался искать объективные причины, по которым дом не строился в срок. Валил на завод, который не обеспечил его стройматериалами. Мы поинтересовались, так ли это – с завода пришел ответ: стройматериалы поставлялись в срок. Тогда застройщик стал обвинять банк в том, что он задерживал платежи. Но банк не является стороной по договору между нами! Если в банке нет денег, об этом нужно было в первую очередь оповестить дольщиков: писать письма, звонить, собрания назначать – что угодно. Но с нами работа вообще не велась в течение года. И вдруг они нас ошарашили вот этой радостью.
Глава 3: Концы в воду, или что на самом деле значит «предоставить расчет»
Согласно указу о долевом строительстве, застройщик должен предоставить дольщику обоснованный расчет цены договора. УКС трактует эту фразу по-своему: мол, расчет в принципе есть, но прилагать его к договору никто не обязан, а ознакомиться – пожалуйста. Приходите, ознакамливайтесь.
-И действительно, в УКС лежал расчет на 5 страниц мелким шрифтом, который нам не разрешили ни копировать, ни фотографировать. Мы вдвоем с другим дольщиком просто переписали его от руки. Но конечно, это не могло явиться доказательством в суде.
По мнению дольщиков, застройщик наделал в расчете кучу ошибок, в том числе и арифметических:
- По итогу погрешность составила около 10 % - включили сети, которые мы не должны были оплачивать как льготники, расчет был произведен неверно, неправильно применены индексы, плюс застройщик взял себе завышенную прибыль. Всё это мы написали в следственный комитет. Оттуда нам ответили, что никакого состава преступления не нашли. А я насчитал там 5 миллиардов черной прибыли с трех домов!
Дольщики обратились в РНТЦ, который, в свою очередь, дал ответ: мы не можем определить, правильно ли рассчитана цена на квадратный метр, для этого нужно иметь перед глазами расчет. Однако, индексы за это время изменились всего в два раза, тогда как цена вашего квадрата увеличилась в 2,5.
В ответ на недоверие дольщиков, УКС обратился в Минскценоконтроль и получил там заключение: «методология расчета соответствует методике». Формулировка загадочная, что и говорить. Тем не менее, она была с готовностью принята всеми инстанциями.
- Мы писали в администрацию района, в прокуратуру, но это не дало никаких результатов. Везде нам отвечали, что между нами и застройщиком существуют договорные отношения и, если мы чем-то недовольны, то вправе обратиться в суд.
Глава 4: Обратиться в суд – так ли это просто?
Перед дольщиками стала дилемма. Сами по себе ошибки в допсоглашении не давали им основания для обращения в суд:
- Если дольщик не согласен с новой ценой, он просто платит по старому тарифу. Тут нет повода для судебного разбирательства, поскольку права дольщика не нарушены. Напротив, это застройщик может обратиться в суд по факту того, что его убытки от строительства не возмещены - Александра Пыльченко, эксперт в области жилищного права.
С другой стороны, подписанный доп. автоматически снял бы с застройщика всякую ответсвенность. В момент, когда дольщик ставит свой автограф под ним, он соглашается с ценой, с тем, что ему не предъявили расчета и со всеми остальными нюансами. Подобный росчерк пера становится этакой точкой невозврата, после которой ничего нельзя изменить:
Александр Пыльченко:
- Цена согласована, ты поставил свою подпись, ну ошибки, а чего ты не проверил всё сам? Ты ж видел, что подписываешь? Видел. Суд такие дела даже не рассматривает.
Юрий Алексеевич, дольщик:
- То есть, с одной стороны, мы не имеем судебной защиты, с другой - мы боимся быть выкинутыми, потому что, как только договор будет расторгнут, наша квартира будет незамедлительно занята и, даже если мы выиграем судебную тяжбу, шанс вернуть квартиру в такой ситуации почти равен нулю. Льготный кредит мы тоже потеряем: раз квартиры нет, он автоматически закрывается. Это как когда в милицию звонишь, говоришь: меня убивают. А тебе отвечают: вот когда убьют, тогда мы заведем уголовное дело.
На нерешительность дольщиков УКС ответил радикально: стал рассылать письменные уведомления о расторжении договоров. Якобы, причина расторжения договора – неподписание доп. соглашения. И действительно, в договоре есть пункт о том, что если дольщик отказывается подписать доп., договор автоматически расторгается.
-Но я-то не отказывался. Я всего лишь требовал обоснования.
Мнение эксперта: УКС не может расторгнуть договор с дольщиком без его согласия. Такие вопросы решаются только через суд.
-Договор со мной формально не был расторгнут, но у меня уже было свидетельство того, что УКС это сделает. Даже дата была указана. Подобный документ можно считать односторонней сделкой: УКС уже сам всё решил и только ставит меня в известность.
Это и послужило причиной для обращения в суд.
Глава 5: Самый гуманный суд в мире.
На взгляд суда, фиксированная цена меняется по умолчанию каждый месяц вместе с изменением индексов и, независимо от того, приносит УКС допсоглашение на подпись, или нет. Хотя, в указе 396 недвусмысленно сказано: «Изменение цены договора допускаетсяпо соглашению сторон. Затройщик обязан известить дольщика о новой ценене менее чем за 10 днейдо истечения срока очередного платежа с обоснованным расчетом его изменения». Разве эта формулировка оставляет место для двух толкований?
Независимый эксперт в области жилищного права, Александр Пыльченко:
-Ситуация, когда застройщик возводит дом по новой цене, а потом задним числом пытается изменить цену уже построенных метров – хоть и распространённая практика в нашем государстве, но абсолютно незаконная. В таких случаях дольщик имеет право обратиться в суд и требовать, чтобы ему отдали квартиру по той цене, которая была указана в договоре.
С расчетом цены договора получилось еще интересней. В суде фигурировал совсем не тот расчет, который дольщики переписывали от руки. Однако, цена осталась прежней. Визуальный обман или подлог документов?
В первый расчет, по мнению дольщика, в нарушении всех инструкций, была включена масса дополнительных затрат. По его словам, обнародовать его, и тем более предоставить суду было чревато последствиями для УКС. А, поскольку о новой цене жильцов уже успели уведомить на собраниях и в письменном виде, новый расчет УКС стал подгонять под старую цифру, чтобы исправить ошибки, а цена осталась неизменной.
Куда же включить 10% надуманной прибыли? Смета не резиновая, в ней всё строго, там лишних полмиллиарда не намутишь. Но есть одна затрата – материал. Её можно считать не по индексам, а по счетам фактуры - запросить у завода фактические цены и на их основании сделать расчет. По словам дольщика, УКС поступил именно так.
Мнение эксперта: В первоначальной смете и строительной документации рассчитывается цена договора исходя из того материала, который они собираются использовать. Если он решит использовать другие материалы, ему придется менять всю проектную документацию, а он не имеет права это делать.
- Судья отказала в удовлетворении иска на том основании, что я не привел никаких доказательств существования второго расчета. И когда я просматривал документы по делу, я обнаружил, что там лежат оба расчета! В том числе и тот, который я нигде не мог найти. Оказывается, он всё это время просто лежал у меня в деле. В первом расчете видно, как они хотели получить дополнительные деньги, а во втором – как они их прятали. Поэтому я снова буду обращаться в суд, чтобы судья пересмотрела свои решения.
Сегодня дольщик намерен подать кассацию. Он считает, что поймал УКС на подлоге документов. Сочтет ли суд существование двух расчетов убедительным доказательством, пока не ясно. Опыт исков против застройщика показывает: даже самые исчерпывающие доводы рискуют погрязнуть в бюрократической волоките. Не удивительно, что у 396 указа, как у Библии, появляется столько вольных толкователей. Может и на этот раз, чем черт не шутит, в нем найдется подходящая размытая формулировка…
Наш эксперт - Александр Пыльченко, http://lawyer.by/
